おはようございます。パンダです。「まずはアパート一棟、買いなさい!」を読みました。17刷のロングセラーとなっている有名な本です。正直よくある不動産投資を煽る（あおる）本であろうと勝手に思い込んでいたので読んでいませんでしたが、今回読んでみました。良かったです。勉強になりました。
僕が読んだのは「最新版」ではなく古い初版に近いものだったので正直今の時代に合わない箇所がいくつもありましたが、それでも非常に感銘を受ける本でした。「最新版」も購入して読んでみようと思います。
まったくの同感です。まずは一棟アパートを
結論から言いますと本の名前である「まずはアパート一棟を買うこと」は非常に重要であり、1棟目を成功させたら2棟目、3棟目は1棟目を買った時と同じことの繰り返しですからハードルは下がって行くと思います。
- 分譲よりも収益力が強い
- リフォームのパターンが決まっているので原状回復がし易い
- 一ヶ所に集まっているので管理が楽である
僕がオーナーに進言して細かいワンルーム収益物件は高値で売却し、アパート2棟に集約したのは経営効率が良いからです。オーナーは投資型ワンルームを複数所有していて私が長く管理しておりましたが、月日が経つにつれ所有しているワンルームの収益力が落ちて来ました。収入（家賃収入）は落ちて来ても管理費と修繕費は変わりません。むしろ管理費や修繕費は年々上がって行くのですから利回りはどんどん落ちて行きます。そこでオーナーに売却を勧めて、収益力が悪い管理が悪い物件から順次売却しました。
アパート一棟から始める事を薦める理由としては、管理費や修繕費が取られないこと。また収益物件は散在していなく一ヶ所に集まっているので管理が楽である。そしてアパートの部屋は戸建などと違い構造がシンプルでリフォームがし易い事があります。
アパート一棟を買えないから築古戸建投資がブームに
今、築古戸建投資がブームになっているそうですが、アパート一棟を買えないからまだ買える築古戸建投資がブームになっているような気がします。
インフレのタイミングでは売り（日本の場合）
「まずは一棟」の著者（石原さん）が不動産投資を始めたのは2002年だそうです。20年後の2022年では投資状況がまったく違うと思います。僕は今（2022年）は購入に走らない方が良いと思っています。もちろん中には良い物件もあるでしょうが、それは「千3つ」ではなく「万3つ」だと思っています。経験値も人脈も無い人が参入するには非常に厳しいと思います。
不動産投資は非常に大きな投資となります。株式投資と比べると桁が1つも2つも違います。もちろん一度失敗すると大きな損失になります。
不動産投資はババ抜きである
僕が今東京都内に所有している不動産は住んでいるマンションのみです。幸いにも立地と築年数がそれほど経過していないので、今のところ購入した金額よりも高い金額で取引されているようです。住んでいるマンションを売って儲かると言っても、売ってしまっては住むところがありません。不動産投資の困る点がこの点です。
僕は5年後に今の介護の仕事と不動産管理の副業のダブルワークを一度整理する予定です。その時所有している物件の価値が上がっているのか下がっているのか分かりませんが、ライフワークに合わせて奥さんと相談して決めていこうと思っています。その時までにリフォーム（内装）の技術をセミプロまでに上げておきたいと思います。
- ヤドカリ作戦
- なんといっても現金は強い
- 「融資を引く＝購入」がゴールではない
- 一棟目は必死で経営して次のステップへ
- 家具付き物件で入居のハードルを下げる
- 相場も知らずに「とにかく値段を下げる！」というだけの大家は嫌われる
- リフォーム業社選びは相見積もりが鉄則
- 目先の利益ではなく中長期ビジョンを考える
- まだまだある見えづらいリスク
- カントリーリスクにも目を向ける
- 留学生の受け入れで常に満室、都内シェアハウス経営
- マンションよりも木造アパート
今日もブログをご覧頂き、ありがとうございました。ご覧になって頂いた方に少しでも参考になるブログでありたいと思っております。では、今日も良い一日をお過ごし下さい。パンダ Twitter パンダの株マイルール 毎週 月・水曜日更新
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