ワンルームマンションを長らく管理しています。売却時期もオーナーに助言しています。今回10年超住んでいた方が退出しました。築40年超となるので水回りも含めフルリノベーションの見積もりを取りました。
見積もりを見ましたが、ちょっというか、かなりの高額な見積もりでした。見積もりを出していた会社さんとは何度も取引をしている信頼している会社さんです。安くはないですが安心して仕事を頼める内装屋さんです。見積もりが高い理由を聞いてみたところ
場所が池袋駅から本当に近くて作業車を停める駐車場代がバカ高かったり、エレベーターが小さくて部材を階段で4階まで人が荷上げする必要があるという事で見積もりが高くなっているとの事。それにしても高い、高過ぎる。材料費も人件費もそれなりに上がってきていると思います。
このワンルームマンションは20年ほど前に約900万円で購入して、以後安定して月約6万円の収益をあげ続けてくれました。長らく住んで頂いていた方が先日出られました。
退室後の部屋の状況はクロス壁紙は穴だらけでしたが、クロスは張り替えてしまえば良いだけです。その他の簡易キッチンやユニットバスも十数年住んでくれた割には綺麗です。
今自分でリフォームしているアパートは退去後に確認してみたら過去1番に部屋が壊れていたので外注するととんでもない金額を請求されていますのでコツコツと自分で直していますが、このワンルームマンションは壊滅的な破損はありません。
このワンルームマンションはもし今クロスとクリーニングだけして見かけ綺麗にして売りに出したら980万円くらいで売れると思います。もう少し高く売れるかもしれません。何せ株式市場が活況ですから。
予想賃料は6万円計算として年間72万円、980万円だと利回り約7%です。手頃な物件が市場に無いという事と株式市場が活況で株で稼いだお金を現場に変えたい人が星の数ほどいるので980万円ならすぐに決まると思います。
では，980万円で売れたとしてどうなるのか？ 税金がかかります。減価償却もかなり進んでしまったのでかなりの税金が出ます。900万円で買ったからといって900万円の原価とはなりません。減価償却分を考慮しての損益計算となります。減価償却費を引いたらたぶん300万円くらいかな残りは。
とすると980万円で売ったとして原価300万円。利益680万円に2割の譲渡税で約130万円、仲介手数料、印紙代などで40万円、差し引き200万円取られたとして手取りで約800万円。
手取りで800万円入ってきたとして使い道、運用先が無いんです。僕のお金なら迷わず米国VTIに突っ込むところなんですが、任されているお金なんで勝手に投資できないですし、理解されないでしょうし、OKも出ないことでしょう。つまり800万円はそのまま銀行貯金の肥やしになってしまう可能性が高いです。
また約400万円近いお金をかけてリフォームしたとしても賃料もそれほど高くする設定は出来ませんし。売却価格もそれもほど変わりません。400万円というお金をかけても今は意味がないと思います。現在、水漏れやひどい破損は確認できてません。
という事で、結論は僕が自分でリフォームして事務所用として貸し出す。事務所用の方が高く貸せるので。場所は最高ですからね。駆け出しの司法書士さんや弁護士さんには最適な場所だと思います。現に司法書士さんとかがたくさんマンションに入居されてます。
普通の賃貸用ですと中で料理は当然するでしょうし、お風呂も入ることでしょう。すると当然より劣化が進みます。事務所用ということで法人で契約を取り付けることで家賃の取りっぱぐれや退室後の修繕費用も個人の住宅用として貸し出すよりは容易に回収できると思います。家賃を払わないんなんて法人として信用問題になりますからね。
今回の物件の修繕は基本外注します。クリーニングと壁紙クロスの張り替えは業者に依頼すします。細かいところは僕が自分で直します。その方が早いし安上がりなので。
このワンルームマンションは本当に丸々スケルトンでリフォームが必要になった時にはそのまま売るか、リフォームするかをその時に再度検討する事にしました。今売っても売った後することも無いですし投資先もないですからね。今400万円も投資する必要もない物件なので。
今回いつも頼んでいる内装の会社さんには、時間をかけて見積もり書を作ってもらって申し訳ないので、お取り寄せでお中元送ろうっと。僕がいつもお取り寄せしているものを。 （つづく）
