アパート賃貸業をしている中である日突然、連絡が来るのが鍵の紛失に上階からの水漏れ。どちらも緊急性の高い事態ですがどのように対応したら良いのでしょうか。多くの方が管理会社に物件の管理を丸投げしていると思いますが僕は自主管理しております。今回のような水漏れ対応に関しては僕も以前は業者さんに丸投げしていたのですが、過去にボラれた経験をしてからは可能な限り対応、対応できない場合にはなるべく後からでも現場に駆けつけるようにしております。水回り関係は過去の経験から業者にぼられやすいように感じます。もしかしたら、オーナーも何も分からないから、緊急性が高いから値段を釣り上げてやれといった感情が入るのかもしれません。前にぼられたのは水漏れ後の現場確認に行っただけで職員が3人ほどやって来て、後から20万円超の請求が回って来た事があります。もちろん、二度とその業者と’お付き合いすることはありませんでしたが。さて、業者に丸投げしていているようではいつまで経ってもスキルが溜まりませんが、何度もなんど修羅場を潜り抜けてくるとそれなりに経験値が上がるものです。では、水漏れの場合どのように対処すれば良いのでしょうか。 対応策その① 漏れているであろう部屋の水道の元のバルブを閉めて その② 水が漏れているであろう部分（ほとんどの場合お風呂周りですが）を使用しないように依頼する その③ 代わりに銭湯に行ってもらう
その① 大元の水のバルブを閉める。何よりも大事なのは水が漏れ出しているであろう部屋の元のバルブを閉めること。バルブを閉めない限りは水は永遠に漏れてきます。バルブを閉める前に上下階の方に状況を聞くことが出来れば、より早く確実に問題箇所を特定できます。何時頃か、お風呂シャワーを使っていたか。お風呂シャワーを使っていた時間に水漏れがしていたのならお風呂周りが被疑箇所です。時間の特定が難しいようならば一度に大量の水漏れを伴うお風呂の給排水関係ではなく、どこかの旧排水管の一部が破損しているかもしれません。どこかの管に小さな穴が空いているピンホール型の場合は水漏れに気づくのが遅れることで被害が拡大することがあります。経験値の差が出る。緊急事態から逃げない。代替策を考える。費用対効果を考える。
今回の場合は確認したところ、3点ユニットバス（トイレ、風呂、洗面台一体型）の洗面台の溢れた水を流す菅がポッキリ折れてました。早々に水漏れ箇所を特定できたのは良かったのですが、なにせ築32年のアパートです。外観は小綺麗にしてますが何に入っているユニットバスはかなりガタが’きております。部品を発注するのにも商品が廃盤になっており代わりの部品が‘見つかりませんが‘見つかりません。メーカー自体もネットで調べたところ廃業か、どこかの会社に吸収されていまっているようで特定することが出来ません。そこで仕方なく2枚目の写真のように使用禁止とし部屋を出たのですが、その後その場にいた わたし、工務店さん、工務店さんから依頼されて来たいつもの水道屋さんと相談していたのですが、当初は同じような物を作るか？ 工作してという流れになりかけたのですが、「いや、待てよ。溢れた水を流すだけの役目の排水管なのでテープで閉じてしまいませんか」というヒラメキ案が飛び出しました！ といことで、今回の水漏れは大規模な工事も必要なく済みました。これも３人集まれば文殊の知恵的な事でしょうか。それぞれの経験値から出た対応策だったと思います
今回のような水漏れはまた起こると思います。なにせ築32年ですから。しかしながら、今回またトラブルシューティングの経験値も積みましたし、同アパートの他の部屋でも同じような水漏れが起こる可能性があると思います。今回、逃げずに、業者に丸投げする事なく対応した事で他の部屋の同じような箇所を予防補修すること事で修繕費用が少なくなり、アパート自体の使用可能年数も伸ばすことが可能だと考えております。 （つづく）
