「五輪後の不動産マンション 売り時・買い時」という内容で週間ダイヤモンドで特集されてました。結論から言いますと
（問）2021年9月 五輪後の不動産マンションは、今は買い時か？ 売り時か？
（回答）買い時ではありません！ むしろ所有している方は売りどきです。どうしても買う必要がある人は駅近、50〜75㎡、築15〜25年ものがお勧めです。
理由その① そもそもマンション価格は異常に暴騰していて日本のサラリーマンの平均年収500万円では買えない。買えたとしても生活に無理が生じる、将来住宅ローン破産の確率が高い。戸建て中古の方が割安ではあるのですが購入後に後から後から支出が多く発生するので慎重に検討した方が良いと思います。
理由その② 日本は少子高齢化の社会であり、移民を受け入れていない。今後も日本に住む人口は減ることはあっても増えることは無いでしょう。とすると、新築でも中古でも住宅の供給よりも需要が少ないわけですからいつかは、世界的なお金のタブつきが解消された時には値崩れが起きることになります。
理由その③ 日本の住宅建物そのものは、その不動産価値を50年も維持することは出来ない。50年程度で取り壊す設計になっているため築40年も過ぎると資産価値として対象ではなくなります。銀行も住宅購入の際にお金を貸してくれなくなります。
銀行が購入の際にお金を貸してくれない物件は現金で買うしかなく、ほとんどの人は借り入れをして住宅を購入するのですから必然的に買う人がだんだんと少なくなり物件価格は下がっていくことになります。
マンション価格が暴騰している理由としては
その① 史上稀に見る世界的な低金利であること、それにより住宅ローンが組みやすくなっている。
その② 低金利による誘導で世界的に株式市場が堅調であること、株で儲けたお金が不動産市場に流入して価格を釣り上げている。
その③ オリンピック特殊があったこと。
その④ リーマンショック以後は中小のマンションデベロッパーが倒産淘汰され三井不動産や住友不動産に野村不動産などの大手マンションデベロッパーが市場を牽引してきたが、主なターゲット顧客は世帯収入1,000万円以上のパワーカップルが対象であること。高収入向けの新築タワーマンションが価格を釣り上げている。
その⑤ マンションの市場への供給数がリーマンショックの時よりも圧倒的に少なく、中古マンション市場において物件数に限りがあることから需要と供給のアンバランスにより価格が上昇した。
ではマンションを購入する事にリスクはあるのか？ というとリスクは有ります。
その① 米金利の段階的な利上げによる株式市場の段階的な調整、それにより不動産市場も合わせて冷え込む。
その② 10年単位で見れば今は新築でも10年後は築10年、その数年後には大規模な修繕が必要となり管理費が値上がりとなることでしょう。30年後には築30年となりより大規模な修繕が必要となってきますし、マンション価格も下落していることと思います。
ここ最近過去5年ほどは中古マンション価格は2割から3割ほど上昇しておりますが、今後5年間も価格が上がるかというとそうではないと思います。
何故ならマンションは消耗品だからです。水道管もコンクリートもだんだんと劣化していきます。いくらしっかり大規模修繕を計画して実行したとしても、だんだんとその市場価値は下落していきます。
車と一緒ですね。よほどのプレミアムカーでない限りは新車で購入しても10年後には資産価値は0円となります。
米国みたいに人口が基本増え続けている国であり、かつ中古住宅も尊重される社会であり社会システムも整っているのならまだしも日本にはそれが無いのですから、中古住宅は段々とその資産価値は目減りしていく事でしょう。
いずれにせよマンション購入、住宅購入はオリンピック後数年は様子を見ていた方が良いと僕は思います。今は軍資金・頭金を貯める時期と割り切った方が良いのでは無いでしょうか。
もちろん物件情報にアンテナを張る必要はありますよ。チャンスが来るまでアンテナア 📡 はビンビンに貼っておく必要があります。たまに適正な良い物件は出てくることがあるので… （つづく）毎週水・金・日曜日更新
