結論から言うと不動産は資産であって資産ではありません。消費であり消耗品です。この点を捉え間違えると豊かな老後は難しくなります。
家業が不動産屋で物がごろついた時から食卓や家の中では不動産の話しが飛び交ってました。「この物件どう思う？」「この競売物件どう思う？」など。そういう面では不動産へのアンテナは割と高いかも知れません。僕が購入した物件は二つしかありませんけどね。
豊かな老後を迎えるためには十分な資金が必要です。同然ですよね。ですが僕も含めて持ち家派の人の資産は不動産がかなりの割合を占めています。ですが厳密にいうと不動産は資産であって資産ではないんです。5,000万円でマンションを買ったからと言って5,000万円の資産ではなく、第三者に売るか貸すかして初めて資産と呼べます。僕の定義では。ですので、僕の定義では所有して自身で住んでいるマンションは消費であると言えます。
では，どうしたたら10年後に定年になってダブルワークをやめて気楽に生活しながら毎年のように豪華客船で旅行に行くためにはどうすれば良いのか？
その① 生活をダウングレードする
その② マンションを売って安いアパートに住む
その③ 人に貸して家賃を取る
その④ 売却して段階的に日米の高配当株で運用し、そのお金で今と同じレベルのところに住む
とまぁ〜、いくつか挙げられます。ようは何かした方が良い、動いた方が良いということになります。
よく分かる例が20年後はどうか？ 20年後には今住んでいるマンションも築40年近くなります。マンション自体もいくらしっかりメンテナンスをしていたとしても築浅物件とは異なりその優位性も落ちている事でしょう。
今現在は幸いなことに買った時よりも２割ほどマンションの価格は上昇しています。もしかしたら10年後もその価格は保たれているかも知れません。ただ、間違いなく20年後には価格は落ちてくるはずです。なぜなら住宅を買ったくれる人が築40年近くになるマンションは銀行が住宅ローンに該当する物件ではないので融資をしてくれなくなるからです。
何故ならば多くの方が住宅ローンを組む際には30年や35年の住宅ローンを組むことも多いと思います。築40年近い物件に35年のローンを組んで築75年の建物に価値がありますか？ 住みたいですか？ という事になります。
では、どうすれば良いのか？ 今思い浮かぶ、自分の今住んでいるマンションを資産化し、お金を産む最強のマシーンに変え10年後に定期的に飛鳥IIで豪華客船旅行をする方法は…
ステップ① マンションを売る 購入時価格は4,100万円、ここ数年であれば4,700では売れるのでは？ 仲介手数料3% 約150万円、印紙代他の諸経費 約10万円、譲渡所得税 20% 約80万円（特別控除もある？）なのでで残りはざっと 4,450万円。ただしクロスを全て張り替えたりはするだろうからマイナス30万円。ざっと4,400万円近くは残りそうだと。買った時よりは儲かった！
ステップ② VTI全米インデックスに2年かけて投下する
ステップ③ 同じようなマンションか同じマンションで好条件の部屋に移り住む。これにより固定資産税からの脱出、10年で150万円。敷金礼金紹介料などの費用は出るがなるべく交渉して安くあげる。敷金3、礼金なし、紹介料 0.5ヶ月で家賃18万円としして諸経費63万円。2年に一回の更新料は無しでと初めから交渉することで無しにする。無駄な火災保険などには入らない。
ステップ④ 2年後からフル満タンのVTI全米インデックスの想定利回り5〜7%で家賃を払う。引っ越し費用などの諸経費を抜いた4,300万円を投下したので5%=215万円。想定家賃は216万円でトントンである。
ステップ⑤ 今すぐには動くことはできないので、最強の投資先であるVTIの投資額を増やす。WealthNaviびを解約し、毎月3万円をプラスして131,000円にするか？ WealthNaviは手数料高いし、WealthNaviも同じVTIに投資しているので。
いずれにせよ、今住んでいるマンションを資産化すると数十年後の資産価値の減少や天災のリスクから解放されることになる。また経年劣化に対応するためのリフォーム費用数百万円からも解放される事になる。より早く資産化することによりインデックス投資の最大のリスクである暴落のリスクからもヘッジ、逃げることができると思う。
あと20年間は同じような環境住居に住むと思う。20年間あればインデックス投資の効果、恩恵に十分預かれると思う。とりあえずSPYDの8万円もVTIに流すか？ SPYDいま高くなっちゃたし このテーマ課題は引き続き検討することにする。真剣に。 （つづく）
【 追記 】このような考え，選択肢が増えたのも住宅ローンを早々に完済出来たからである。最初は大変だったけどね。
